В последнее время от землепользователей и землевладельцев нередко приходится слышать вопрос следующего содержания: если собственник земельной доли хочет выделить её из земельного участка сельскохозяйственного назначения, который используется арендатором, должен ли он при регистрации права собственности на выделенный участок предоставлять согласие этого самого арендатора?
Сложность данного вопроса обусловлена тем, что его решение регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами: Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте) и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
С одной стороны, согласно Закону об обороте при выделе земельного участка в счет земельных долей требуется только согласие собственников того участка, из которого новый участок выделяется. Кроме того, Законом о регистрации недвижимости устанавливается, что в случаях, предусмотренных Законом об обороте, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли, предоставление согласия арендатора исходного земельного участка на образование нового участка не требуется.
Вместе с тем Законом об обороте предусмотрено исключение из общего правила о необходимости получения согласия третьих лиц на образование земельных участков. Пункт 5 статьи 14 данного Закона гласит, что если участник долевой собственности на общем собрании выразит свое несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, но его мнение не будет учтено и участок будет передан в аренду, то он имеет право выделить земельный участок в счет своих земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению. При этом согласие арендатора исходного земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка автоматически прекращается.
С учетом вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что право выделить земельный участок без согласия арендатора имеет только тот участник долевой собственности, который на общем собрании выразил свое несогласие с передачей в аренду исходного земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Если земельный участок, находящийся в долевой собственности, передан в аренду с согласия всех собственников, то его юридическая судьба определена на срок аренды. Это обстоятельство, в конечном итоге, и обусловливает необходимость получения согласия арендатора при образовании земельных участков из земель, находящихся в аренде.
